ХЕЛИКС Результат Репутация Развитие
+375 29 657-10-00

г. Минск,
ул. Бегомльская, 15-207

Заказать звонок
назад к новостям
23 марта 2021

Экономика строительного проекта офиса «под ключ»

Экономика строительного проекта офиса «под ключ»
Материал ООО «Хеликс Групп»

В начале 2021 года мы реализовали проект офиса «под ключ». На его примере мы разберём:

  • Подход к экономике и рискам таких проектов;
  • Удельный вес разделов работ по стоимости и величина дополнительных работ;
  • Преимущества договора «под ключ» для Заказчика и Подрядчика.

Экономика и риски проектов «под ключ»

Термин строительство объекта «под ключ» официально закреплен Декретом №7. Он вступил в силу с 26 февраля 2018 года. Согласно нему, при строительстве объекта «под ключ» Генподрядчик выполняет и оказывает Заказчику полный комплекс работ и услуг, в том числе технический надзор. Исключение — осуществление функций компетенции Заказчика.

«Условия контракта проектов, выполненных «под ключ» — подавляющее большинство рисков, связанных с выполнением инвестиционно-строительного проекта в целом, несёт Подрядчик»

Адриана Колева Спасова «Инструменты строительных контрактов для управления рисками и ценой»

Влияние распределения ответственности на стоимость проекта подобно сообщающимся сосудам. Чем больше вы, как Заказчик, возлагаете рисков на другую сторону, тем больше будет стоимость реализации. Но в итоге разумное, сбалансированное распределение рисков между Подрядчиком и Заказчиком приводит к самой низкой общей стоимости завершённых проектов.

Это отлично иллюстрирует инфографика выбора формы контракта по FIDIC:

Форма реализации строительных проектов, когда Заказчик берёт на себя основные риски и занимается координацией этапов проекта сам. Она встречается в подавляющем большинстве. Без профессиональной службы Заказчика основные риски проявляют себя – некачественная ПСД, выбор недобросовестных подрядчиков, дополнительные работы, «недоделки» финального результата и т.п.

При форме контракта «под ключ» Подрядчик несёт всю ответственность за большинство рисков. Экономически это должно закладываться с учётом форс-мажоров, которых нету при подряде на отдельные работы. Это должно вознаграждаться премией за риск. Например, различного рода «доделки» вне процентовок, множественные согласования, пуско-наладочные работы и помощь в адаптации помещения при эксплуатации.

Инфографика удельного веса строительных разделов в стоимости проекта

Мы составили круговую диаграмму, которая разбита по разделам проекта. Она показывает процентное соотношение стоимости раздела от общей стоимости работ для Заказчика (для увеличения — кликните по изображению).

Экономика строительного проекта офиса «под ключ»
Материал ООО «Хеликс Групп»

Круговая диаграмма соотношения стоимости работ по разделам в укрупнённом разделе «Сети» (для увеличения — кликните по изображению).

Экономика строительного проекта офиса «под ключ»
Материал ООО «Хеликс Групп»

В процессе реализации проекта по желанию Заказчика были внесены изменения, которые повлекли дополнительные работы. В процентном соотношении от итоговой стоимости проекта они составили 10,16%. Дополнительные работы не являются исключительным претендентом. Ведь строительство — это отрасль с большой неопределённостью даже при проектах «под ключ». Всегда могут быть внешние обстоятельства или изменения со стороны Заказчика.

Для отдельных проектов с большой неопределённостью при прогнозировании стоимости проекта существует метод открытой цены.

Преимущества договора «под ключ» для Заказчика и Подрядчика

Обсуждая выбор формы контракта, Заказчик должен решить какими рисками он может управлять, учитывая свой аппетит и свои возможности. Чем большим количеством рисков управляет Заказчик, тем меньше будет первоначальная цена контракта.

Согласно статистике, для традиционных контрактов при завершении проекта естественным будет повышение цены в среднем на 9% по отношению к первоначальной цене контракта. Цена контракта «под ключ» всегда больше, чем контракта с приблизительной или твёрдой ценой на более чем 15%. Заказчик оплачивает премию за риски, которые могут и не проявится.

Преимущества контракта «под ключ» для Заказчика:

  1. Более качественный и целостный результат;
  2. Меньше риски реализации проекта;
  3. Более точный срок производства работ;
  4. Меньше нагрузка на Заказчика или его службу;
  5. Чёткое распределение ответственности между сторонами.

Преимущества контракта «под ключ» для Подрядчика:

  1. Возможность эффективнее спланировать ход строительства в целом;
  2. Уменьшение строительных рисков;
  3. Устранение ошибок проектирования;
  4. Премия за риск, который может не состояться.

Когда уверенность в цене, качестве и сроке имеет существенное значение и Заказчик готов платить больше и не вмешиваться в работу Подрядчика — тогда выбирается контракт «под ключ».